Giao dịch suy giảm

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp ngành nhà đất đã có những số liệu, báo cáo cho thấy thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng "khó chồng khó" khi không còn nhiều dư địa để huy động nguồn lực tài chính cho các dự án.

Doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu để vượt khó
Một dự án bất động sản- ảnh minh hoạ

Theo đó, hiện các kênh tiếp cận vốn cơ bản của các doanh nghiệp nhà đất như: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, vốn đầu tư FDI và vốn ngân sách nhà nước đều đang ngày một hạn chế.

Đối với kênh chứng khoán, những tuần qua do giá cổ phiếu nhóm bất động sản có xu hướng giảm mạnh, hoạt động phát hành thêm là không khả thi. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền thì rủi ro bị lệnh gọi ký quỹ (call margin) rất cao do giá liên tục giảm. Còn muốn bán cổ phiếu để thu tiền về thì càng bán càng lỗ vì giá trên đà giảm mạnh, đồng loạt. Các doanh nghiệp chỉ còn bám víu được vào một số nguồn, bao gồm vốn tự có và vốn huy động từ khách hàng thông qua việc bán các sản phẩm dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định rằng hiện tại thị trường nhà đất đang rơi vào giai đoạn khó khăn nhất kể từ năm 2013 đến nay. Trước mắt, để duy trì hoạt động, một số doanh nghiệp, tập đoàn lớn tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… đã bắt đầu thu hẹp quy mô đầu tư, dừng/hoãn thi công dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn và tạm hoãn IPO. Một số doanh nghiệp đã bắt đầu tinh giản đến 50% nhân sự phụ trách kinh doanh để giảm áp lực chi phí hoạt động...

Minh chứng cho sự chậm lại của thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, cho biết tỷ lệ hấp thụ sản phẩm nhà đất trong quý III/2022 vừa qua chỉ đạt 33,5%, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Thanh khoản thị trường hiện rất ảm đạm, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4/2022. Riêng tại TP.HCM, với các phân khúc biệt thự, nhà phố, đất nền... thì cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ chỉ bằng từ 9-30% so với giai đoạn trước”, ông Thắng cho biết.

Tái cơ cấu và thanh lọc

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nếu nhìn ở chiều hướng tích cực thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều khả năng để giữ niềm tin từ các nhà đầu tư quốc tế. Bởi tính đến tháng 9/2022, bất động sản vẫn là lĩnh vực đứng thứ hai trong danh mục thu hút vốn đầu tư nước ngoài với số vốn đầu tư ước khoảng 3,5 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, thị trường tài chính toàn cầu hiện nay cơ bản vẫn khó khăn, các quỹ đầu tư và các tập đoàn lớn đang trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt.

“Vì vậy, việc cạnh tranh, chọn lọc dự án để đầu tư sẽ diễn ra chặt chẽ hơn so với giai đoạn trước”, một chuyên gia nhận định.

Trong ngắn hạn, theo nhiều ý kiến, các kênh dẫn vốn cho bất động sản sẽ vẫn gặp ách tắc. Bởi hiện tại, các doanh nghiệp đang rất khó khăn trong việc bán hàng, không có dòng tiền quay vòng. Đồng thời, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, chậm tiến độ, đội vốn do giá vật liệu tăng mạnh trong cả năm 2022.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho rằng nếu lúc này vay thêm vốn mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ nhiều hơn. Do đó, doanh nghiệp cần tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn đầu tư, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.

Ở phạm vi rộng hơn, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng nguy cơ “đóng băng” thị trường lớn dần. Các kênh dẫn vốn có thể sẽ chưa được khơi thông khi thị trường giao dịch vẫn chậm và giá cổ phiếu cũng như lợi nhuận của các doanh nghiệp liên tục sụt giảm.

Mặc dù gần đây, Chính phủ đã có chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, nhưng các nút thắt về pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản có thể phải mất vài năm để hoàn thiện. Vì vậy, trong giai đoạn vài năm tới, tái cấu trúc để tự cứu mình sẽ vẫn là giải pháp quan trọng.

Theo đó, các doanh nghiệp có thể chọn lựa giảm giá sản phẩm để thu hút vốn từ người mua ở thực; chuyển nhượng, sáp nhập dự án để có điều kiện hoàn thiện, cắt lỗ; tập trung vào các dự án bất động sản gần sân bay, cảng, tuyến lên xuống cao tốc, bất động sản công nghiệp... Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể tham gia phát triển hạ tầng giao thông, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp… bởi đây chính là những dự án đang được Chính phủ và các địa phương thúc đẩy.